Szakértõ szemmel a jelzálogpiaci válságról
Hosszabbá és kiszámíthatatlanabbá vált a jelzálogpiaci válság lefutása, mint az a kirobbanásakor látszott. Szakértõink a magyar piacon érezhetõ hatásokról nyilatkoztak.
Aradi Ferenc, lakóingatlanfejlesztési vezérigazgató, Autóker Holding
Egyértelmûen nehezebbé vált a projektfinanszírozás, sokkal szigorúbbak a feltételek és az eddigieknél alaposabb és részletesebb vizsgálat elõzi meg a hitelszerzõdéseket. Ma már nemcsak a kisebb beruházók terveit és mûködését, gazdálkodását vizsgálják meg tüzetesen, hanem a nagy fejlesztõket is kontrollálják. Elemzik magát a tervezett projektet, a piaci helyzetet, a cég anyagi hátterét, a projekt megvalósíthatóságának valószínûségét, a korábbi fejlesztések mûködését, értékesítési mutatóit. A szigor a kivitelezõ partnerekre is kiterjed, ebben persze az is komoly szerepet játszik, hogy tavaly elég sokat vesztettek a bankok a kivitelezõi csõdök miatt. Nehezebben elérhetõvé vált a bankgarancia is. Véleményem szerint 2008 és 2009 a forrásszûke jegyében fog eltelni, ami a lakáspiacon mûködõ cégek további koncentrációjához vezet.
Illy Péter, ingatlanszakértõ, az északi városközpontot fejlesztõ konzorcium vezetõje
Elhúzódó bizonytalanságot okozott, hogy az információk csak negyedéves késéssel szivárogtak, majd kiderült, hogy elsõ körben a valóságosnál kisebb jelentõséget tulajdonítottak a magyar piaci szereplõk az amerikai pénzügyi válságnak. A veszteségekrõl még mindig csak becslések vannak, a labilitás pedig kiszippantotta a forrásokat a bankközi piacról, ezzel közvetlenül érintve a beruházókat.
Konzervatívabbá vált a hitelezéspolitika, aki ma beruházóként hosszú távú finanszírozást keres, sokkal nehezebben és drágábban talál, mint a válság elõtt. Ugyanakkor a lakáspiaci fejlesztéseknél a forrásköltségek emelkedése egyelõre nem jelentkezik érezhetõen, már csak azért sem, mert a hiteldrágulást a bankok gyakran lenyelik, annak reményében, hogy a projektfinanszírozással több száz lakossági hitelszerzõdésre, majd az ezekhez kapcsolható további szerzõdésekre tehetnek szert. Persze mindez erõsen bankfüggõ, a komoly lakossági betétállománnyal rendelkezõ bankok ezt könnyebben, míg a kisebb, lakossági finanszírozási háttér nélküli, forrásaik zömét a nemzetközi pénzpiacról szerzõk nehezebben vállalják be.
...az ingatlanadóról
Szakmai berkekben nagy vihart kavart az egységes értékalapú ingatlanadó megszavazása a múlt év végén, ám az általunk megkérdezett szakértõk szerint a március elején elfogadott puhítás sem hozott egyértelmû megkönnyebbülést.
Pfandler Katalin, a Magyar Lakásépítõk Országos Szövetsége elnökségi tagja,
az Interestate Zrt. elnök-igazgatója
Sajnos a szabályozás legújabb változata, amelyben az önkormányzatok hatáskörébe utalja a kérdést, nem a legszerencsésebb döntés volt - kiszámíthatatlanságot jelent. Sem a befektetõk, sem mások nem tudják, mire is számítsanak 2009 elejétõl. Megalapozottan dönteni csak a kondíciók konkrét ismeretében lehet, a március eleji módosítás azonban nem segíti a tisztánlátást.
Ha az önkormányzatok szükségleteibõl indulunk ki, akkor nem sokat változott a helyzet, hiszen nyitott a pálya a számítottérték-alapú ingatlanadó elõtt éppúgy, mint a már eddig is létezõ adófajták elõtt. Ugyanakkor tény, hogy a forgalmiérték-alapú számításhoz szükséges feltételek nem állnak rendelkezésre, nincs például megbízható értéktérkép. (A luxusadónál elfogadott besorolások is gyakran vitathatóak).
Ugyancsak bizonytalan a már létezõ adónemek mértéke, így sem az ingatlanhoz kapcsolódó teher típusa, sem a mértéke nem határozható meg elõre. A beláthatatlanság pedig nemcsak a befektetõket riaszthatja el. Ma már az otthonteremtõk is egyre nehezebben szánják el magukat a vásárlásra, így most egy újabb bizonytalansági faktorral kell megküzdeniük.
Leitner József, MBA, fejlesztési igazgató, Sedesa Real Estate Kft.
Súlyos tévedés lett volna az értékalapú ingatlanadó bevezetése, és nagy megkönnyebbülés, hogy végül méltányolták a szakma által szorgalmazott megoldást. A számítottérték-alapú adó több szempontból is támadható volt. Részben a számítás módjához nem állnak rendelkezésre megfelelõ adatbázisok, illetve olyan térinformatikai szoftver, amellyel megbízhatóan elkészíthetõ lenne egy értékkataszter, emellett a lakosság terheket is már-már elviselhetetlen szintre emelte volna.
A négyzetméter-alapú számítás elfogadható és kivitelezhetõ megoldást kínál, a mérték azonban továbbra is nyitott kérdés maradt, ezt minden valószínûség szerint az önkormányzatok forrásigénye határozza meg. Eddig a több mint 3000 önkormányzatból mintegy ezer élt az ingatlanadóztatás valamilyen formájával, 99 százalékuk négyzetméter-alapon vetette ki az adót.
Szerzõ: (NAPI)
Forrás: Napi Online
|
|
Médiaajánlat
|
Közvetítõi árak
|
Kapcsolat
|
Jogi Nyilatkozat
