Rekordok dõlnek a következõ években
Tavaly 20 új épületben közel 200 ezer négyzetméterrel gyarapodott a fõvárosi A kategóriás irodakínálat, az idei átadási tervek csaknem 30 új épületrõl és mintegy 350 ezer négyzetméterrõl szólnak.
Minden jel szerint folytatódik az avatási boom, miközben egyre inkább természetessé válik, hogy az átadáskor még csaknem üres az épület. Ritka, bár azért elõfordul - mint például a Millenáris Irodaház esetében -, hogy a birtokba vétellel együtt kitehetik a megtelt táblát, a trend azonban inkább az, hogy az épület elkészültét követõ másfél-két éven belül fogynak el az irodák. Az elsõ érdeklõdõk rendszerint csak az átadást megelõzõ három-hat hónapos idõszakban jelentkeznek, a szerzõdéseket pedig csak utána kezdik aláírogatni. Néhány egyedi esettõl eltekintve a budapesti piacra soha nem volt jellemzõ az a fajta elõbérleti konstrukció, amelyben még az építés elõtt elkötelezik magukat a leendõ bérlõk, és még mindig ritkaságszámba megy a kivitelezés alatti szerzõdéskötés is - mondja Horváth Franciska, a DTZ iroda ügynökségi vezetõje.
A robbanásszerû spekulatív fejlesztési boom átmenetileg okozhatja a kihasználatlan területek növekedését, azonban a kereslet is jelentõs: új igényként jelentkeznek a több ezer négyzetmétert elfoglaló shared-service centerek és call centerek, de a maguk természetes ritmusában bõvülõ cégek kereslete is hozzájárul a kínálat nagy részének felszívásához. Példaként említi az ingatlanszakember a SmithKline Beecham növekedését. A cég a kilencvenes évek elején mindössze 120 négyzetméteren kezdte budapesti mûködését, ma már a Glaxóval egyesülve a GSK egy toronnyi területet bérel a MOM Parkban.
Mindazonáltal a tranzakciók jellemzõ mérete 300 négyzetméter körül alakul.
Egyelõre nem fenyegeti veszély a Váci úti irodafolyosó elsõ helyét a népszerûségi rangsorban, a belvároshoz való közelsége, a metró és a további potenciális fejlesztési lehetõségek mellett elévülhetetlen érdeme ennek a területnek, hogy Budáról is könnyen és gyorsan elérhetõ. A cégvezetõk többsége pedig még mindig ebbõl az irányból érkezik, és szeret gyorsan beérni az irodájába - hangsúlyozza a szakértõ. A térség presztízsét tovább emelik majd az Árpád híd pesti lábánál küszöbönálló fejlesztések, az északi városközpont és a Raiffeisen tervezett toronyegyüttese.
Ugyanakkor az új fejlesztésekkel tagadhatatlanul új súlyponti területek alakulnak ki a fejlesztõk tevékenysége nyomán. Feltörekvõ térség a dél-pesti régió, ezen belül a Népliget környéke, valamint a repülõtéri folyosó, melynek külsõ végén a már beindított The Quadrum irodapark mellett további nagyszabású terveket szõnek a beruházók, a Corvin sétányhoz kapcsolódó irodafejlesztés pedig a belvárost csatolja újra a város vérkeringésébe. Dél-Budán a 4-es metró leendõ végállomása a mágnes, a dél-pesti régió metró nélkül is gigantikus tervek színtere.
Egyre több a multifunkcionális, jellemzõen lakó- és kereskedelmi ingatlanok fejlesztésével együtt megvalósuló irodaépítés. Az említettek közül a Corvin sétány és a dél-pesti Duna City tartozik ebbe a csoportba, de a Sasad Liget és a Sasad Resort projekteket is kiegészítették irodaépületekkel, miként az agglomerációban épülõ parkokat, a Tóparkot és a Solarist is. A két éven belül 500-600 ezer négyzetméter irodapotenciál felszívását a kereslet növekedésébõl származó remény táplálja, a tavalyi 325 ezer négyzetméteres tranzakciós rekord 60 százaléka ugyanis új szerzõdésbõl származott.
A beruházók mindent meg is tesznek a bérlõi igények egyre magasabb szintû kiszolgálása érdekében, folyamatosan bõvítik a házon belül elérhetõ szolgáltatások körét - étterem, kávézó, posta, orvos, wellness-fitnesz központ, tisztító, stb. -, emellett gyakran bevállalják az irodák kialakításának vagy a költözködésnek a költségeit, és a bérletidíj-mentes idõszak is bevált eszköz. A bérleti díj átlagos szintjének megállapítása éppen ezért rendkívül nehéz - véli Horváth Franciska, az átlagos ajánlati szint havi 13-15 euró között mozog négyzetméterenként, a valóságos összeg pedig mindig egyedi megállapodásokkal alakul ki.
Építõipari nívódíjat kapott az Arcadom Zrt. által épített Millennium Tower irodaház.
A millenniumi városrészben épülõ irodaegyüttes elsõ, 17 800 négyzetméteres tornya az országban egyedüliként kapott irodaház kategóriában elismerést az Építõipari Mesterdíj Alapítványtól. Milyen az ideális épület? Fejlesztõk és bérlõk címmel készített kutatásában a Cushman & Wakefield megkérte a bérlõket, hogy rangsorolják az irodaházakkal szembeni elvárásaikat. A rangsor a következõk szerint alakult: 1. természetes fény 2. HSE-standardok (egészség és biztonság) 3. légkondicionálás (4 csöves) 4. parkoló megléte 5. energiahatékonyság A környezettudatosság csak a 14. helyen szerepelt a prioritási listán.
Mindazonáltal az épületek energetikájára vonatkozó EU-irányelv 2009-es hatályba lépése várhatóan az energiagazdálkodás tudatosságára irányítja a figyelmet, és valószínû, hogy a jövõben vonzóbbak lesznek az energiagazdálkodás szempontjából költséghatékony épületek, amelyek piaci értéke is emelkedik majd. A „zöld” épületek fontosságát jelzi, hogy a bérlõk csaknem fele úgy nyilatkozott, hogy hajlandó magasabb bérleti díjat fizetni az ilyen irodákért.
Szerzõ: (NAPI)
Forrás: Napi Online
|
|
Médiaajánlat
|
Közvetítõi árak
|
Kapcsolat
|
Jogi Nyilatkozat
