Vigyázat, lakásár-esés!
Itt még nem volt olyan drágulás, mint a térség több országában.
A 2007-es év valószínûleg úgy vonul be a történelembe, mint az az esztendõ, amikor véget ért a nagy európai lakásboom - ezzel a nagyívû felütéssel kezdõdik a vezetõ ingatlanpiaci elemzõnek számító Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) 2008-as jelentése az európai lakásszektor helyzetérõl. Az év elején még dúlt az optimizmus a piacon - árnyalta egybõl a képet az RICS -, ám a vége csaknem mindenhol barátságtalanul zárult. A megvizsgált 21 ország közül ötben csökkentek tavaly a lakásárak - igaz, ebbõl háromban csak fél százalékkal. (A lakásár-változásokat mutató táblázat megtekintéséhez kattintson ide.)
Subprime és infláció
Az okok elemzésekor az RICS megemlíti az USA másodlagos (subprime) jelzáloghitel-piacáról kiinduló globális hitelválságot, ám hozzáteszi, hogy ennél fontosabb tényezõ a magas európai kamatszint. A monetáris döntéshozók az inflációs célra szögezik a tekintetüket, ezért szó se lehet lazításról - a vevõk viszont nem engedhetik meg maguknak a kamatok miatt dráguló ingatlanokat. Alapvetõen ez az oka a lakáspiac lehûlésének, bár ezt kétségkívül felgyorsította a hitelválság, például azért, mert a bankok nehezebben kölcsönöznek egymásnak. Ez hosszabb távon is meghatározó lehet: a válság elülte után a "másnapos" pénzintézetek jó ideig szigorúbb feltételekkel adnak majd hitelt, ami ismét csak fékezi a piac újbóli beindulását.
Kockázatok Kelet-Közép-Európában
A kelet-közép-európai országokban különösen fenyeget az infláció gyorsulása - figyelmeztet az RICS. A legutóbbi idõkig nekik kedvezõen alakultak az árfolyamok, azoknak az országoknak se voltak nehézségeik, amelyek az euróhoz kötötték valutájukat - mindez részben annak is köszönhetõ volt, hogy rohamosan bõvültek az ingatlanberuházások. Fennáll viszont a veszélye annak, hogy a pénzpiaci helyzet változásával megdrágulnak a devizában felvett hitelek - ezzel párhuzamosan erõsödik a kamatemelési nyomás -, vagyis ebben a régióban fokozódnak a lakáspiaci kockázatok, mindenekelõtt ott, ahol már nagyon megemelkedtek az árak.
Az eurózónát illetõen az RICS szakértõi úgy látják, az infláció emelkedése a vártnál tovább tart és ha ez a bérmegállapodásokban is lecsapódik, akkor az Európai Központi Banknak nem lesz más választása, mint a szigorítás. Ez fõleg azokban az országokban érezteti majd a hatását, ahol elterjedtebb a változó kamatozású jelzáloghitel - ilyen éppen az elmúlt években látványos ingatlankonjunktúrát felmutató Írország és Spanyolország. Az õ esetükben ez azért lehet igazán fájó, mert ez a szektor nagy szerepet játszik náluk a gazdasági növekedésben.
A második félévben jött a feketeleves
Összességében a lakásárak tavalyi alakulása csalóka képet mutat, mert a pozitív számok nagyrészt az elsõ félév teljesítményének köszönhetõk, utána szinte mindenütt megindult a visszaesés és minden valószínûség szerint ez folytatódik még egy darabig. Ilyen körülmények között az árak alakulásának összképe is torzul, egyrészt mert jellemzõen a legjobb, legdrágább lakások találnak gazdára, másrészt mert az eladók ösztönzésképpen különféle pluszokat nyújtanak, amelyeket nem vagy csak részben építenek be a lakások árába.
Írország az éllovas - vége a lengyel aranykornak
A legnagyobb mértékben Írországban csökkentek tavaly a lakásárak: a 7 százalékos visszaesés azért is feltûnõ, mert nem sokkal korábban még az írek voltak az európai éllovasok, 1996-2006 között csaknem háromszorosukra drágultak náluk a lakások.
A hanyatlás már tavaly márciusban megkezdõdött, így a harmadik negyedévben már 25 százalékkal kevesebb új jelzáloghitel-felvételt regisztráltak, mint egy évvel korábban. Az évtizedes ír ingatlankonjunktúra véget érte más országokra is kihat - figyelmeztet az RICS -, hiszen az otthon nagyot kaszáló ír ingatlanbefektetõk sok más piacon is nagy vevõként jelentek meg.
Kevésbé látványos a visszaesés a német lakáspiacon: itt egy év alatt 6 százalékkal csökkentek az árak, de ez nem jelent trendfordulót, hiszen már 2006-ban is gyengültek egy hajszállal. A német gazdaság erõsödésébõl szinte semmi sem csapódott le ebben a szektorban, aminek a más euróországokat is sújtó magas kamatszinten kívül az lehet az oka, hogy tavaly januárban 3 százalékkal megemelték az általános forgalmi adót, és ez visszafogta az általános keresletet. Az árak, illetve a bérleti díjak emelkedését az is fékezi, hogy az ország keleti tartományaiban - a volt NDK-ban - még mindig óriási a túlkínálat. (Németországban többségben vannak a lakásbérlõk, noha az elmúlt években nagyon sok bérlakást dobtak a piacra az önkormányzatok, az állam, a saját lakásállománnyal rendelkezõ nagy iparvállalatok.)
A még tavaly is 28 százalékos lakásár-növekedést felmutató Lengyelországban is véget ér az ingatlanosok aranykora. A varsói új lakások árai 2004-2007 között 2,3-szeresükre nõttek, ám a tavalyi év a lengyeleknél is élesen két szakaszra vált. Az elsõ félévben szárnyalt a kereslet és vele az árak, a másodikban már a hanyatlás jelei mutatkoztak, és az RICS elemzõi szerint a puha landolásnál valószínûbb egy meredek korrekció. A gazdaság még gyorsan bõvül, de a jegybank már benne jár a kamatemelési ciklusban az infláció kordában tartása érdekében, ezzel párhuzamosan erõfeszítéseket tesz a nagyon kockázatos jelzáloghitelek visszaszorítására.
A külföldi ingatlanfejlesztõk igyekeznek szabadulni még akár befejezetlen lakásaiktól is, tovább bõvítve a kínálatot a szûkülõ kereslet mellett - ráadásul ez a kereslet korábban sem volt valami nagy. A lengyel lakásokra viszonylag kevés a hazai vevõ - emeli ki a jelentés -, különösen a közép- és felsõ kategóriában, ami erõsen volatilissá teszi a piacot.
Árváltozások a magyar piacon
A magyar piacon a budapesti új építésû társasházi lakások ára nõtt a legjobban az utóbbi években, itt tavaly 6 százalékos volt a nominális drágulás. Országos szintre nincsenek hivatalos adatok - írja az RICS -, de valószínû, hogy így tavaly 1-2 százalékkal csökkentek az árak. Reálértékben számolva 2004 óta több mint 15 százalékkal ment le az árszínvonal.
Az elmúlt években a jóval kedvezõbb kamatfeltételek miatt több hitelt vettek fel devizában, mint forintban - emeli ki a jelentés -, ma már a háztartások meglevõ hiteleinek több mint 40 százaléka ilyen.
A lakáspiaci aktivitás alacsony, ami nagyrészt a makrogazdasági nehézségeknek, illetve a miattuk meghozott szigorító intézkedéseknek tudható be. Magyarországon még nem zajlott le az a lakásár-emelkedés, ami a térség több országában már végbement; ebben az is közrejátszhat, hogy más régiós országokhoz viszonyítva elég jó a kínálat használt lakásokból, és ez fékezi az általános drágulást.
A lakáspiaci kilátások azonban látványosan javulhatnak, ahogy beindul a gazdasági növekedés.
Forrás: Napi Online
|
|
Médiaajánlat
|
Közvetítõi árak
|
Kapcsolat
|
Jogi Nyilatkozat
